به روزرسانی فرمول معین اجاره بها از روی قیمت آپارتمان، در مناطق پایتخت؛ محاسبه عایدی صاحبخانه ها - شارژ 10

جهت دریافت خدمات رنگ پتینه چیست با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات رنگ آمیزی با تکنیک های مدرن پتینه کاری را به ما بسپارید.

به گزارش خبرنگاران با این فرمول، مجموع اجاره بهای یک سال واحدهای مسکونی- بدون دریافت پول پیش- محاسبه می شود. در نیمه جنوبی، متوسط اجاره بهای یک سال حدود 5 درصد میانگین قیمت آپارتمان است. عایدی نقدی موجران که هم اکنون در بازه 3 تا 5 درصد در نوسان است، در صورت احیای رابطه متعارف قیمت به اجاره، افزایش پیدا خواهد نمود.

فرمول معین اجاره بها به تفکیک مناطق بیست ودوگانه پایتخت محاسبه شد. این فرمول بر اساس آخرین اطلاعات رسمی از شرایط بازار مسکن و اجاره بها در فصل پاییز که توسط مرکز آمار منتشر شده است، محاسبه شده و نشان می دهد در فصل گذشته نسبت مورد انتظار میان نرخ اجاره و فروش مسکن به هم خورده است. هر چند تجربه دوره های گذشته رکود - رونق مسکن نشان می دهد شرایط کنونی و فرمولی که اکنون در بازار برای معین اجاره بها استفاده می شود، پایدار نخواهد بود و به زودی با برقراری ثبات قیمت مسکن، فرمول مذکور که از نسبت بین قیمت مسکن و اجاره بها به دست آمده، تعدیل خواهد شد. به گزارش دنیای اقتصاد، تازه ترین گزارش مرکز آمار ایران از قیمت مسکن و اجاره در شهر تهران طی سه ماهه پاییز 98 نشان می دهد در حال حاضر املاک اجاری در مناطق مختلف شهر بین یک سوم تا یک پنجم قیمت مسکن در همان منطقه به اجاره می فرایند. دنیای اقتصاد روز یکشنبه در گزارشی آخرین شرایط نسبت قیمت مسکن به اجاره در کل شهر تهران را تشریح و تاکید نمود شرایط در بازار اجاره صورتی غیرمتعارف به خود گرفته است. در آن گزارش بر اساس برآوردی از میزان اجاره بها در شهر تهران در اولین ماه زمستان و میانگین قیمت مسکن که با بیش از 200 هزار تومان رشد نسبت به میانگین قیمت در پاییز همراه بوده است، نسبت P (میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی) به R (میانگین قیمت اجاره بهای سالانه هر مترمربع آپارتمان) را 9/ 28 واحد محاسبه و اظهار داشت در زمستان سال جاری نسبت متعارف بین قیمت مسکن و اجاره بها فاصله زیادی از محدوده مورد انتظار گرفته و به مقداری افزایش یافته که دست کم از سال 70 تا کنون که داده برای محاسبه این شاخص وجود دارد، بی سابقه است.

از نسبت قیمت به اجاره بها به عنوان حباب سنج بازار مسکن یاد می شود؛ چراکه این نسبت همیشه پس از دوره های رونق معاملات مسکن به بیشترین حد ممکن افزایش می یابد و سپس در سال های رکود بازار، به تدریج از مقدار آن کاسته می شود. به این ترتیب هرگاه نسبت قیمت به اجاره یا همان P به R کاهش پیدا می نماید و به کمترین حدود ممکن می رسد، این پیغام به فعالان بازار مسکن مخابره می شود که زمینه رشد قیمت مسکن وجود دارد. در مقابل هر گاه نسبت مذکور افزایش می یابد و به سقف متعارف نزدیک می شود، نشان از این واقعیت دارد که زمان کاهش قیمت واقعی مسکن فرارسیده و دیگر جایی برای رشد قیمت مسکن وجود ندارد. بر این اساس محاسبه این نسبت به تفکیک مناطق شهر تهران می تواند تصویری دقیقی از فرمول معین اجاره بها در هر منطقه شهر را منعکس کند.

گزارش مرکز آمار میانگین فصلی قیمت مسکن و اجاره بها به تفکیک مناطق بیست ودوگانه را ارائه نموده که به واسطه این داده ها می توان نسبت بین قیمت و اجاره را در هر منطقه محاسبه کرد و به این موضوع پی برد که در سه ماه پاییز در هر منطقه نرخ اجاره بها با چه نسبتی از قیمت فروش مسکن معین شده است. البته با توجه به اینکه این داده ها مربوط به فصل گذشته است، میزان نسبت قیمت به اجاره در کل شهر تهران در این بازه زمانی حدود 26 واحد محاسبه شده که قدری از مقدار این نسبت در دی ماه کمتر است. اما در عین حال این واقعیت که نسبت به مذکور از سقف مورد انتظار و متعارف همیشگی در طول سه دهه اخیر فراتر رفته، در فصل پاییز نیز در بازار حاکم بوده است.

مقدار متعارف نسبت قیمت به اجاره در تمام ادوار گذشته از زمانی که داده های مدون قیمتی برای محاسبه و مقایسه آرشیو شده است تا کنون، بین 14 تا 25 بوده؛ به این معنا که به دنبال جهش قیمت مسکن در دوره های رونق بازار، این نسبت حداکثر تا 25 واحد افزایش یافته و در واقع نرخ اجاره بها به حدود 4 درصد قیمت مسکن می رسد. اما به تدریج از مقدار این نسبت کاسته خواهد شد و مقدار آن در اواخر دوره رکود به کمترین حد یعنی 14 نزدیک می شود. به این ترتیب در خاتمه دوره های رکود معاملات مسکن، نرخ اجاره بها معادل 7 درصد قیمت مسکن معین می شود. اما همان طور که پیش تر ذکر شد، این نسبت از فصل گذشته تا به امروز جهت افزایشی در پیش گرفته و با افزایش بی سابقه، از محدوده همیشگی 14 تا 25 خارج شده است.

به گزارش دنیای اقتصاد، محاسبه نسبت میان قیمت و اجاره مسکن به تفکیک مناطق بیست ودوگانه، فرمول کنونی استفاده شده در بازار برای معین اجاره بها را معین می نماید؛ هر چند فرمول مذکور پایدار نخواهد بود، چراکه با ایجاد ثبات قیمت مسکن در ماه های پیش رو، به تدریج این فرمول تغییر خواهد نمود.

همان طور که در نمودار معین شده است، بیشترین مقدار نسبت قیمت به اجاره متعلق به مناطق نیمه شمالی شهر است. مقدار این نسبت در مناطق یک، دو، سه و منطقه 22 که به شکل استثنایی در کنار این مناطق قابل دسته بندی است، به طور میانگین حدود 30 واحد است. در عین حال در منطقه یک با نسبت P به R 5/ 32، بیشترین تجاوز از محدوده همیشگی نسبت قیمت به اجاره انجام شده است. بر این اساس در حال حاضر میانگین نرخ اجاره بها در این منطقه معادل 3 درصد قیمت فروش مسکن معین می شود. این در حالی است که در مناطق نیمه جنوبی شهر شرایط برعکس است، چراکه نسبت قیمت به اجاره در این مناطق به طور میانگین حدود 20 واحد است و این یعنی اجاره بهای سالانه آپارتمان معادل 5 درصد قیمت مسکن معین می شود.

ماجرا از این قرار است که مناطق شمالی شهر اگرچه در دوره رکود، پیشتاز رشد قیمت مسکن نبودند، اما بیشترین میزان رشد قیمت مسکن به آنها تعلق داشته است. منطقه یک در صدر جدول جهش قیمت در دوره رونق اخیر قرار گرفته است، کمااینکه قیمت مسکن در این منطقه تا خاتمه مهرماه سال جاری با 287 درصد رشد نسبت به ابتدای سال 96 روبه رو شد. منطقه 22 نیز که در رتبه بعدی بالاترین نسبت قیمت به اجاره قرار گرفته است، با رشد قیمت 228 درصدی در این بازه زمانی، در زمره چهار منطقه ای که بیشترین جهش قیمت را داشته اند قرار گرفته است. بر این اساس کاملا قابل توجیه است که در دو منطقه مذکور و پس از آن مناطق 2 و 3 در شمال شهر تهران، اکنون نسبت قیمت به اجاره مسکن از سقف متعارف تجاوز نموده و در نتیجه سبب شده اجاره بها معادل 3 درصد قیمت مسکن معین شود. البته درک این موضوع اهمیت زیادی دارد که اگر فرمول معین اجاره سالانه، در مناطق شمالی شهر و نیز منطقه 22 معادل 3درصد قیمت مسکن است، به این معنا نیست که اجاره بها در مناطق مذکور مقدار پایین تری نسبت به دیگر مناطق دارد. میانگین اجاره بهای ماهانه هر مترمربع آپارتمان مسکونی در منطقه یک در حال حاضر بیش از 77 هزار تومان است و در رتبه اول جدول اجاره بهای مناطق قرار گرفته است. اما از آنجا که این مناطق بیشترین رشد قیمت مسکن را در طول دوره رونق تجربه کردند و از طرفی استطاعت مستاجران حتی در برخوردارترین مناطق شهر محدود است، طبیعی است با وجود افزایش اجاره بها در مناطقی نظیر یک تا 3، فرمول معین اجاره بها در نسبت با قیمت مسکن بیش از 3 درصد نخواهد بود.

در خصوص علت قرار دریافت منطقه 22 در دسته مناطقی که اکنون بیشترین فاصله میان اجاره بها و قیمت را تجربه نموده اند نیز، ماجرا به همین افزایش قیمت سرسام آور باز می شود. مساله این است که در این منطقه در طول بیش از یک سال اخیر بخش زیادی از تقاضای مستاصل مسکن که نتوانسته بود در مناطقی همچون 4 و 5 خانه بخرد، به این منطقه مراجعه کرد و این در حالی است که سمت عرضه از این افزایش تقاضا پشتیبانی نکرد؛ طوری که حتی فروشندگان قدیمی این بازار به دنبال فروشندگان دیگر مناطق، در ماه های گذشته از فروش منصرف شدند تا انتها قیمت های آینده معین شود. در نتیجه این شرایط قیمت مسکن در منطقه 22 نیز به شکل سرسام آور رشد کرد و این منطقه را در زمره چهار منطقه که بیشترین رشد قیمت را داشته اند، قرار داد. بنابراین در حال حاضر فاصله قیمت و اجاره در این بخش از بازار نیز مشابه فاصله مذکور در مناطق یک تا 3 تهران است.

اما همان طور که اشاره شد، شرایط در مناطق نیمه جنوبی شهر متفاوت است. در عمده این مناطق نسبت قیمت به اجاره حدود 20 واحد است، به این معنا که فرمول معین اجاره بها در این مناطق که اکنون در بازار استفاده می شود، معادل 5 درصد قیمت مسکن است. به عنوان مثال اجاره بهای یک واحد آپارتمان 500 میلیونی در یکی از مناطق جنوبی شهر در حال حاضر با فرض عدم پرداخت ودیعه، سالانه حدود 25 میلیون تومان است که دقیقا معادل 5 درصد قیمت چنین آپارتمانی است.

به گزارش دنیای اقتصاد، اگر نسبت قیمت به اجاره در ماه های آینده به محدوده همیشگی 15 تا 25 واحد بازشود، اجاره بها معادل 4 تا 7 درصد قیمت مسکن معین خواهد شد. البته این به معنای بدتر شدن شرایط مستاجران در ماه های آینده نیست؛ بلکه این تغییرات با برقراری ثبات قیمت مسکن در بازار خرید و فروش آپارتمان رخ خواهد داد. در واقع با توجه به اینکه تقاضای سفته بازی به هیچ وجه در بازار اجاره حضور ندارد و تمام متقاضیان اجاره از جنس مصرفی هستند، عملا اینکه اجاره بها افزایش قابل توجهی پیدا کند تا فرمول 3 تا 5 درصدی معین اجاره بها به نسبت قیمت مسکن تبدیل فرمول متعارف همیشگی 4 تا 7 درصدی شود، ناممکن است. بنابراین آنچه انتظار می رود در ماه های آینده رخ دهد تا فرمول معین اجاره بها به نرخ متعادل همیشگی در طول سه دهه گذشته بازشود، این است که قیمت مسکن به سمت ثبات نسبی حرکت می نماید و همین موضوع سبب خواهد شد با وجود رشد محدود و متعارف اجاره بها در تناسب با نرخ تورم و البته استطاعت مستاجران در ماه های آینده، عملا مقدار نسبت قیمت به اجاره مسکن به محدوده متعارف بازشود و فرمول اجاره بها نیز به شکل اتوماتیک به 4 تا 7 درصد قیمت مسکن برسد.

به گزارش دنیای اقتصاد مجموعه داده های ذکر شده علاوه بر اینکه نشان می دهد در حال حاضر بازار از چه فرمولی نرخ اجاره بهای املاک را معین می نماید، منعکس نماینده پیغام مهمی درباره میزان عایدی نقدی بازار اجاره است. عایدی نقدی در بازار اجاره که معادل کل اجاره بهای نقدی است که مستاجر در طول یک سال به موجر پرداخت می نماید، در حال حاضر معادل 3 تا 5 درصد محاسبه شده است. اما واقعیت این است که این عایدی در نیمه جنوبی شهر بیشتر از شمال شهر است. بر این اساس گروهی از سرمایه گذاران ملکی که قصد ورود به بازار اجاره را دارند و تعدادشان هم کم نیست، باید بدانند که اگر نقدینگی خود را صرف خرید مسکن در نیمه جنوبی شهر نمایند، در حال حاضر عایدی نقدی بیشتری از سرمایه گذاری خود کسب خواهند کرد. البته دارایی های ملکی عایدی دیگری هم دارد که به آن عایدی سرمایه ای اطلاق می شود و ناظر بر سودی است که از محل تغییر قیمت مسکن در طول یک سال نصیب مالک می شود. اما صرف نظر از این سود که در شرایط رکودی بازار مسکن در تمام نقاط بازار محدود است، عایدی بازار اجاره مسکن در حال حاضر در نیمه جنوبی شهر به مراتب بیشتر از نیمه شمالی است.